MON24.SU
Поставка оборудования и материалов
Апарт-комплексы становятся всё более заметным явлением на рынке недвижимости России. За последние десять лет формат, пришедший с запада, трансформировался с учётом местной специфики и сегодня представляет собой уникальный симбиоз жилой и коммерческой недвижимости. Однако до сих пор вокруг апартаментов и апарт-комплексов сохраняется немало мифов и недопониманий. Разобраться в особенностях этого формата, его преимуществах и подводных камнях особенно важно для потенциальных инвесторов и покупателей.
Апарт-комплекс — это многоквартирное здание, в котором продаются или сдаются в аренду апартаменты, юридически не являющиеся жилыми помещениями. Отличительной чертой является коммерческий статус, который накладывает определённые ограничения на прописку, налогообложение и коммунальные тарифы.
Первоначально формат апарт-отелей возник в США и странах Европы как способ краткосрочной аренды меблированного жилья для туристов или бизнесменов. В России идея трансформировалась: под видом апарт-отелей начали массово строиться жилые дома, часто с повышенным уровнем комфорта и развитой инфраструктурой.
Рост популярности апарт-комплексов в России объясняется несколькими факторами:
Гибкость девелоперов: коммерческий статус позволяет обходить определённые ограничения градостроительных норм, включая плотность застройки и парковочные нормы.
Снижение затрат: в некоторых регионах проще получить разрешение на строительство коммерческого объекта, чем жилого дома.
Инвестиционная привлекательность: апартаменты часто рассматриваются как инструмент пассивного дохода — их проще сдавать в аренду, особенно если комплекс изначально заточен под арендную модель.
На российском рынке можно выделить несколько основных категорий апарт-комплексов:
Апарт-отели — здания, ориентированные на краткосрочную аренду. Обычно управляются управляющей компанией, обеспечивающей сервис: уборку, ресепшн, охрану.
Микроапартаменты — компактные помещения площадью от 18 до 30 м², часто без балкона, предназначенные для одного-двух человек.
Бизнес-апартаменты — номера с улучшенной отделкой и инфраструктурой, рассчитанные на деловых путешественников и арендаторов с высоким доходом.
Резиденции — элитный формат апарт-комплексов, предлагающий жильё премиум-класса с полным гостиничным сервисом.
Одним из ключевых отличий апарт-комплексов от традиционного жилья является юридический статус. Апартаменты относятся к нежилому фонду, что влияет на:
Регистрацию по месту жительства — постоянную прописку получить невозможно, только временную.
Коммунальные платежи — тарифы обычно выше, поскольку применяются ставки, принятые для коммерческих помещений.
Налоги — ставка налога на имущество выше, чем у жилых объектов, а кадастровая стоимость рассчитывается иначе.
В некоторых регионах, например в Москве, предпринимаются попытки урегулировать статус апартаментов и предоставить им юридическое приравнивание к жилью. Однако до сих пор системного решения принято не было.
Например, ведущий девелопер в Москве и Санкт-Петербурге отмечает, что наиболее активно апарт-комплексы развиваются в крупнейших городах — Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Краснодаре. Основные зоны — районы с высокой деловой активностью, туристической привлекательностью или вблизи транспортных хабов (метро, вокзалы, аэропорты).
Часто апарт-комплексы возводятся в составе многофункциональных жилых кварталов, где соседствуют офисы, торговля и жильё.
Несмотря на юридические сложности, у формата апарт-комплексов есть ряд весомых достоинств:
Цена за квадратный метр — обычно ниже, чем у традиционного жилья аналогичного уровня.
Удобная инфраструктура — большинство комплексов проектируются с учётом потребностей арендаторов: коворкинги, кафе, фитнес-центры.
Возможность дохода — апартаменты легче сдавать в аренду, особенно если есть управляющая компания.
Современная архитектура — новые проекты зачастую превосходят стандартные дома по дизайну и планировке.
Минимальный метраж — в условиях дорогой недвижимости наличие лотов по 20–25 м² делает покупку доступнее.
Формат апартаментов не лишён существенных недостатков:
Отсутствие права на прописку — ключевая проблема для тех, кто ищет постоянное жильё.
Повышенные эксплуатационные расходы — особенно в зданиях с гостиничным сервисом.
Правовая незащищённость — в случае банкротства застройщика могут возникнуть сложности с оформлением прав собственности.
Ограниченный спрос на перепродажу — не все покупатели готовы мириться с юридическими особенностями.
По данным «Метриум», доля апарт-комплексов в общем объёме предложения новостроек в Москве достигает 25% в некоторых районах.
В Санкт-Петербурге в 2024 году было введено более 200 тыс. м² апартаментов, причём значительная часть — в формате «доходных домов».
Некоторые девелоперы начали продавать апартаменты с пропиской в обход законодательства, оформляя их как жилые блок-секции. Это вызвало волну судебных исков и проверок.
Выбор зависит от цели: для аренды подойдут микроапартаменты в деловых районах, для личного проживания — резиденции с гостиничным сервисом.
Апарт-комплексы в российских условиях — это особый формат недвижимости, возникший на стыке жилого и коммерческого сегментов. Он подходит не всем, но в определённых сценариях — особенно как инвестиция или временное жильё — может оказаться оптимальным решением. Потенциальному покупателю важно внимательно изучить юридический статус объекта, условия эксплуатации и рыночные перспективы. Только в этом случае апартаменты станут не компромиссом, а продуманной и выгодной покупкой.